互联网＋长租公寓正坐拥无限风光，怎么解决行业盈利的问题？

【猎云网（微信：ilieyun）北京】10月25日报道（文/秋水）

供给充足、需求旺盛、政策利好、资本扶持……长租公寓正坐拥无限风光，但盈利始终是一个难题。

前言

长租公寓的发展离不开供给端和需求端的共同推动。从供给端来看，我国房地产高库存已经成为经济痛点，住房空置率近30%，长租公寓通过连接居住物业、业主和租客，满足各类租房需求，迂回地盘活地产库存。

然而，长租公寓的前期投入大，获客成本高，需要线上线下的运营相结合，在这种重模式下却需要快速跑马圈地来占领市场。高投入和不对等的规模发展，导致长租公寓普遍处于盈利薄的困境。

作为长租公寓市场的代表城市，杭州的房租在今年年初全面上涨，单价上涨可达10%，房租GMV飙升到了20%，几乎超出全国房租GMV平均上升水平的一倍。我们以杭州最大的长租公寓运营商爱上租为例，来解读长租公寓从行业定位、运营定位、产品定位、组织定位以及拿房、装修、出租，到租后管理的整个业务流程中的盈利机遇，看爱上租如何解决公寓行业盈利的问题。

一、以租金获利的四大策略

租金差在爱上租现阶段的营收来源中占比70%，爱上租的金融VP徐毅告诉猎云网：“我们有一个租金的营收公式，即：租金差＊规模＊时长＝总营收。”

徐毅说：“爱上租是在租金差合理的前提下获利，并用利润反哺业主和租客，提供更高品质的服务。譬如维持原有的收费标准不变，增加保洁的频率和范围。我们认为，如果单套利润下降，规模就会上去，时间长度也会增长，租客会住的久一点。业主觉得我们服务好，托管的时间也会延长，我们的利润空间会更大，可以继续扩大规模。这种正向的循环会减少内耗，令总营收始终处于增长之中。”

所以，爱上租在通过租金来盈利的过程中，抓住了产品、规模、服务这3个核心，这3个核心又是产生交易的前提。

1、扩充租房品类，混合模式发展

如果把公司的运作比作培育花草，那么产品就好比是一粒种子，是爱上租开花结果的根源。

从产品来看，爱上租是结合了个性化、多样化、性价比的长租公寓，为什么这么说呢？这就要提到爱上租的721产品模型——70%的服务公寓＋20%的品牌公寓＋10%的业主房源，同时又从整租和合租的角度进行了产品的二次分类：服务公寓中又分为整租和合租，品牌公寓包含集中式文化主题单身公寓“集寓”、分散式合租公寓“偶寓”、以及分散式整租公寓“随寓”。且房屋的选址考虑交通、通勤、购物、生活等方方面面的因素，装修方面引入了日本诸多顶尖设计师作为设计顾问。也就是说，业主和租客有丰富的托管方式和入住体验可以选择。

依靠这种混合模式，爱上租的盈利方式亦更加多元化。譬如，品牌公寓是经过完全标准化装修的产品，盈利主要来自租金差和室内物业服务费，利润率在25%－28%之间；服务公寓则是只需小改的精装房，盈利主要来自租金差，利润率在13%－14%；业主房源为不经任何改造的公寓，盈利主要为服务型中介费。

猎云网（微信：ilieyun）认为：721模式既符合长租公寓非标准化的特征，也满足了用户对公寓的差异化需求，以B2C为核心的多产品线定位，赋予了爱上租灵活的盈利方式。

爱上租“集寓”之民国女神

2、扩大规模，迅速占有市场

完全标准化的品牌公寓投入之巨大，非服务公寓和业主房源所能比肩，因此，721模式让爱上租以更少的投入占领更大的市场。立足于杭州，爱上租将721模式沿袭到了上海、南京、苏州，并计划从长三角一带逐步扩张到全国的一二线城市。规模化的价值初现，随着管理公寓的间数从2万间增长至4.5万间，其月租金流水则从2500万/月提高到了5500万/月。

721模式冲锋的同时，爱上租团队也在积极筹建“全国楼盘字典”。徐毅把这比作是修建高速公路，“修路的前期投入重，但等高速公路修好了，就四通八达了。”

的确，收房和租房是保持市场占有率的核心能力，保持市场占有率又是获取利润的先行条件，而爱上租的全国城市楼盘字典是从源头开始，先获取业主信息，而后进行房源状态管理，再收入房源，将之产品化出租，并提供租后服务。徐毅透露，楼盘字典将帮助爱上租获得80%以上的业主信息，让拿房像漏斗一样。”

明年，爱上租会全面进入北京市场，他们的目标不是同类的竞品公司，而是瞄准一些服务差的二房东和中小租赁企业，把他们的市场替换掉。

3、提升交易效率是关键

产品化和规模化的下一步动作便是交易，如果没有租客付钱这个动作，后面所有的商业模式都不成立，爱上租通过业务流程信息化＋信息匹配平台化来提高交易效率。

进一步来说，长租公寓行业存在进销存的概念，库存增加会加大对现金流的占用，因此周转率特别重要。业务信息流程化有效节约了房屋库存的周转周期、减少中间的空档，让收房、装修、出房、租后服务等所有业务一气呵成。

信息匹配平台化则涉及渠道管理，在线上，爱上租的官网和端口就是一种互联网渠道，能够让租客的租房信息有效匹配到房源，无形中提升了交易效率。此外，租客的支付全部在线进行，自动催租、自动收租，也能提升资金的流转效率。

（编辑：武汉站长网）

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